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Che si tratti di acquistare o vendere un immobile, è fondamentale conoscere le fasi principali dell’operazione, i soggetti coinvolti e gli aspetti economici e giuridici da valutare. Approfondiamo insieme l’argomento.
Che cos’è una compravendita immobiliare
La compravendita immobiliare è l’operazione attraverso la quale la proprietà di un immobile viene trasferita da un soggetto a un altro in cambio di un prezzo stabilito. Si tratta di un percorso articolato, che inizia con la fase di trattativa e prosegue con una serie di verifiche preliminari, indispensabili per evitare problemi successivi.
Prima di arrivare alla stipula del contratto definitivo, è necessario controllare la situazione giuridica e tecnica dell’immobile. È buona prassi verificare la titolarità del bene, l’assenza di vincoli o gravami e la conformità urbanistica e catastale. È inoltre opportuno richiedere la visura catastale, come si può approfondire su https://visu-info.com/blog/quanto-costa-avere-la-visura-catastale-prezzi-e-tariffe-2025-a-confronto.
Queste verifiche aiutano a chiarire se l’immobile sia regolarmente accatastato, se i dati corrispondono allo stato di fatto e se esistono eventuali difformità da sanare.
Contratto e soggetti coinvolti
Sotto l’aspetto giuridico, la figura centrale è quella del notaio di fiducia, che redige e autentica l’atto di compravendita. In alcune situazioni, come nel caso di immobili gravati da ipoteca, pignoramento o domande giudiziali, è utile anche il supporto di un avvocato.
Oltremodo, si consiglia di coinvolgere un geometra o un architetto per le verifiche catastali e urbanistiche. Anche se alcune attività preliminari vengono svolte dall’agenzia immobiliare, un controllo tecnico indipendente offre maggiori garanzie.
Sul piano fiscale, il commercialista aiuta a valutare le imposte dovute e le eventuali agevolazioni disponibili. Tra i soggetti coinvolti rientrano quindi:
- il venditore e il compratore;
- il notaio incaricato della stipula;
- il tecnico per le verifiche urbanistiche e catastali;
- il consulente fiscale per l’analisi delle imposte;
- l’agenzia immobiliare, se presente.
Il contratto di compravendita è disciplinato dal Codice civile ed è un accordo a prestazioni corrispettive, nel quale il venditore trasferisce la proprietà dell’immobile e il compratore paga il prezzo pattuito. Il contratto si perfeziona con il consenso delle parti, secondo lo schema della proposta e dell’accettazione.
Come definire budget e mutuo
Prima di iniziare la ricerca di un immobile, è essenziale definire con precisione il budget disponibile, considerando altresì le migliorie per aumentarne il valore.
Non bisogna limitarsi a considerare il prezzo indicato nell’annuncio, ma includere tutte le spese collegate all’operazione.
Tra i costi da mettere in conto rientrano:
- le spese notarili;
- le imposte legate all’acquisto;
- le commissioni dell’agenzia immobiliare;
- i costi di registrazione dei contratti;
- le spese relative al mutuo, se previsto.
In genere, queste voci incidono per circa un 10% in più rispetto al prezzo dell’immobile. È importante valutare anche la possibilità di accedere a eventuali agevolazioni fiscali, come quelle previste per l’acquisto della prima casa o per determinate fasce di età.
Un altro passaggio riguarda la verifica della sostenibilità del mutuo. Poiché raramente l’acquisto avviene con liquidità propria, è necessario confrontarsi con la banca per conoscere l’importo finanziabile, il tasso di interesse e la durata del finanziamento.
La banca effettua una valutazione basata su diversi fattori, tra cui il reddito, la situazione creditizia e il valore dell’immobile. Di norma, l’importo finanziato copre una percentuale che si aggira intorno all’80% del prezzo di acquisto. La parte restante e le spese accessorie devono essere coperte con risorse proprie.